我们谨代表嘉茂信托基金(嘉茂信托)的管理机构,嘉茂信托管理有限公司(CMTML)的董事会为您提供截至2005年12月31日的嘉茂信托报告书。

对嘉茂信托来说,2005年是个成就非凡的一年。我们以7亿7,060万新元¹收购了四个新产业,这是嘉茂信托自2002年7月上市以来在一年内最大额的产业收购。随着这项收购,嘉茂信托的资产价值已增至34亿新元、市值增至31亿新元²,进一步巩固我们作为新加坡规模最大的房地产投资信托(REIT)的地位(以资产规模及市值计算)。此外,随着我们拥有遍布新加坡的9个购物广场,我们已取得市场优势;于2007年底前在新加坡达到40亿新元至50亿新元的资产规模的目标指日可待。

财务表现
2004年的稳固基础、有利的外在环境及政府的经济重组及提升措施促使新加坡的经济继续取得强劲的表现,特别是在下半年。与2004年相比,2005年的国内生产总值(GDP)取得了百分之6.4³的增长。除了良好的经济表现,到访的旅客人数也创新高,达到890万人次;零售与承办宴席业的销售额增加了、零售业者的经商情绪高昂,而本地及国际零售业者对店面的需求也增加了。

高租用率及强劲的续租租金率
在整体经济利好气氛及国内消费者信心攀高的带动下,我们的购物广场取得了近百分之百的租用率及强劲的续租租金率。与原先及预期的租金率相比,我们分别取得百分之12.6⁴及百分之6.8⁵的更佳表现。

稳定的分发金及诱人的总回报
为实践我们为单位持有人提供稳定的分发金及持续的总回报的承诺,嘉茂信托在截至2005年12月31日的财政期年度继续取得比预期更好的业绩,即为单位持有人带来了10.23分的每单位分发金总额。与截至2004年12月31日的财政期年度支付的9.48分每单位分发金总额相比高出了百分之8。对于自2005年1月1日开始持有嘉茂信托单位的单位持有人来说,截至2005年12月31日他们所享有的总回报率为百分之33.1⁶。自我们于2002年7月首次公开售股(IPO)便投资于嘉茂信托的单位持有人,截至2005年12月31日所享有的总回报率为百分之165.8⁷。

我们在2005年的杰出表现主要归功于嘉茂信托投资组合添加了四个新产业、嘉茂信托投资于CapitaRetail Singapore Limited发行的E级债券所取得的利息收入以及取得于2004年12月完成扩充的碧山第八站的全年贡献。总收入的增长也来自其他购物广场在新租约及续约方面的更高租金收入以及淡滨尼广场和福南数码活力广场新增设的零售店面的租金收入。

年度主要发展
自首次公开售股以来,嘉茂信托的每单位分发金增长了百分之62.5⁸,而具收益增长性的收购项目、创新的资产增值及积极的招租分别各占分发金增长率的百分之49.0、百分之20.5及百分之19.2。在促进每单位分发金在2005年的增长方面,这三大因素继续扮演关键的角色。

具收益增长性的收购项目及积极的管理
嘉茂信托于2005年6月10日以7,800万新元收购了三巴旺购物中心。随后,嘉茂信托收购了后港大厦百分之96.7的分层面积,收购总价为4,380万新元,而该收购行动是分阶段进行,即2005年6月20日(百分之13.6)、2005年6月30日(百分之78.8)及2005年8月16日(百分之4.3)。我们于2005年10月31日分别以5亿8,080万新元和6,800万新元收购了白沙浮广场和裕廊娱乐中心。嘉茂信托通过这四个总收购价为7亿7,060万新元的具收益增长性的收购项目满足新加坡各处的租用需求,并带来更多的多元地理利益。这四个项目也让嘉茂信托有机会增加公众持股量及交易流动性。此外,与去年同期(2005年10月31日至2005年12月31日)的百分之30.0相比,嘉茂信托将属下的任一产业所占的净产业收入减低至百分之23.3及以下。更重要的是,新产业为嘉茂信托的投资组合带来持续的潜在增值机会,从而促进单位持有人在接下来几年里的每单位分发金增长。

我们在完成收购白沙浮广场之前便成功发掘Seiyu在白沙浮广场的主租约的价值一事足以证明我们积极管理产业以提供更高回报率的能力。Seiyu放弃主租约下的部分面积为我们带来了316万新元⁹的额外净资产收入。有鉴于此,白沙浮广场的产业收益于2005年从百分之5.0¹⁰增至百分之5.3¹¹,而于2006年从百分之5.3¹²增至百分之5.6¹³。与此同时,嘉茂信托的预期每单位分发金也于2005年从10.64¹⁴分增至10.81¹⁵分,以及2006年从10.88¹⁶分增至11.0417分。

我们积极管理的能力也因嘉茂信托获得市区重建局(URA)的临时许可证而得到肯定。当局允许我们把999年租期的商用兼住宅发展项目三巴旺购物中心的45,267平方尺的住宅总建筑面积转换为商用总建筑面积。在购买三巴旺购物中心时,我们假定住宅部分的贡献为零。

市值、公众持股量及交易流动性的提高
我们于2005年10月发行1亿7,340万个新单位,作为收购项目的部分资助。嘉茂信托的公众持股量也从百分之61.0¹⁸增至百分之66.0¹⁹。因此,嘉茂信托的单位持有人的数目也随着更多新机构投资者的加入而增加,其中包括许多来自瑞士和澳洲的高素质投资者。截至2005年12月31日,嘉茂信托的市值增加了百分之47.6²⁰达大约31亿新元。随着嘉茂信托于2005年3月被纳入海峡时报指数,以及先前被纳入其他主要指数,例如摩根士丹利资本国际(MSCI)指数、FTSE欧洲公共房地产协会(EPRA)/全国房地产投资信托协会(NAREIT)全球房地产指数、全球产业研究(GPR)普通产业股指数、GPR250全球产业股指数以及GPR250全球房地产投资信托指数,嘉茂信托于2005年的全年交易流动性取得显著改善,达大约3亿5,400万个单位。与2004年全年交易量的大约3亿800万个单位相比,增幅为百分之15。

已完成的资产增值计划
我们不断对购物广场的概念、租户组合及陈设加以检讨。由于我们在2005年展开了一个重大的品牌重建项目及成功如期完成许多资产增值计划,2005年可说是忙碌的一年。

福南信息科技广场于2005年5月重建品牌为福南数码活力广场,以便更好地反映租户组合及广场的定位。在进行品牌重建的同时,我们也于2005年6月在5楼推出以数码及电子器材为主的“Inbox5”主题区。淡滨尼广场的美食区经过重新布设使得美食摊的总数从13个摊位增至18个摊位。于2005年10月完成的重新布设计划虽招致了290万新元的资本开支,却带来了每年额外40万新元的净产业收入及百分之12.2的投资回报率。福南数码活力广场推出的“Inbox5”主题区、淡滨尼广场为美食区进行重新布设以及在IMM大厦、狮城大厦和裕廊娱乐中心展开的资产增值计划在2005年带来了每年220万新元的总租金收入。此外,各项目均达到我们百分之10.0的最低投资回报标准。

由于碧山第八站扩充零售店面的工作是在2004年12月完成,收入贡献的全面影响仅体现于2005年。碧山第八站的逐年收入从3,350万新元增至4,040万新元,增幅达百分之20.6;净产业收入也从2,130万新元增至2,650万新元,增幅达百分之24.4。

除了主要的资产增值工程外,我们也不断探讨各渠道以提高资产值。通过在淡滨尼广场延伸租赁范围及把碧山第八站的空气处理装置(AHU)迁移以腾出更多的零售空间等计划,我们成功将净租赁面积(NLA)增加了4,855平方尺,从而取得110万新元的每年租金增长。通过大量购置公用设施,我们减低了营运开支,净产业收入也取得120万新元的每年增长。我们在2006年将把狮城大厦的AHU迁移,从而腾出12,000平方尺的空间,预计从而取得90万新元的每年租金增长。

产业组合的增值
嘉茂信托的资产规模因四项产业收购增加了百分之47.8,即从23亿新元(截至2004年12月31日)增至34亿新元(截至2005年12月31日)。部分的增长有赖于购物广场取得百分之14.4²¹增值,从22亿3,500万新元(截至2004年12月1日)增至25亿5,650万新元(截至2005年12月1日)。

拟议中的资产增值计划
在未来的三年里,嘉茂信托的主要增长动力将来自在IMM大厦和三巴旺购物中心展开的资产增值工程。

IMM大厦
IMM大厦的资产翻新工程订于2006年的第一季展开。该资产增值计划将把大厦内次走廊空间64,800平方尺的净租赁面积迁移到在现有露天停车场空间兴建的两层楼高的零售附属建筑物。工程的展开有赖于URA对允许的商用总建筑面积从百分之26.8增至百分之40.0给予的临时许可证,惟须缴付溢价差额。URA允许的百分之13.2的增加意味着大厦将添加大约188,000平方尺的商用总建筑面积。随着商用总建筑面积的增加,我们将能够充分优化资产增值计划,而该项目预计将为净产业收入带来每年930万新元的增长。预计的资本开支为9,250万新元,而投资回报率预计是百分之10.1。资产增值工程预计在2008年的第一季竣工。

福南数码活力广场
资产增值工程已通过开发一个两层楼高的附属建筑物展开,该附属建筑物将为福南数码活力广场增加近8,000平方尺的净租赁面积。邻接的附属建筑物施工的资本支出为500万新元,预料可带来每年额外50万新元的净产业收入及10.1%的投资回报率。这个项目预计在2006年第二季竣工。福南数码活力广场尚有大约300,000平方尺的未使用总建筑面积,我们将在适当时机积极探讨如何充分使用此面积。

投资者关系及企业监管
嘉茂信托很荣幸在2005年10月新加坡证券投资者协会(SIAS)举办的投资者投选奖项中连续第二年获颁《最透明公司》奖。这项由分析师、基金经理及媒体提名的殊荣肯定了我们披露信息的准时性、明确度及完整性以及我们对良好投资者关系的努力。我们将继续为嘉茂信托秉持最高的企业监管及透明度标准。

企业的社会责任
在我们探讨如何为我们的单位持有人增值的同时,我们也考虑了如何将我们的购物广场转变成举办活动的中心,以回馈社区。我们将碧山第八站办公楼的55,000平方尺的免租金租赁面积交予国家福利理事会供其下的志愿福利组织使用,标志了我们的一个重要的里程碑。较早时,我们将办公楼的70,000平方尺总建筑面积转变成碧山第八站的零售面积。为了维持碧山第八站原有的总建筑面积,办公楼则必须被拆除。

此外,我们在淡滨尼广场及碧山第八站的屋顶上建造了露天庭园广场,为慈善组织提供举办活动的最佳场地,进一步达到我们的企业社会责任目标。

展望前景
策略性管理计划
截至2005年12月31日,我们支付渐增式租金及总营业额租金(GTO)的租户分别占百分之60.6²²及百分之77.6。在我们逐渐转向一个以基本租金附加GTO百分比或较高的GTO百分比的全新租金结构的同时,我们将逐步为投资组合中的各家购物广场推出销售点(POS)系统,以便更有效地记录租户的销售业绩。我们已在碧山第八站推出试验性的POS系统并取得90%的订用率。我们也可通过POS系统记录GTO 租金中的收入增额。

善用指导方针及预算案的变更
2005年10月,新加坡金融管理局修订了房地产基金的指导方针以加强房地产投资信托的企业监管及为房地产投资信托的投资活动注入更大的灵活性等。指导方针的主要变更提供明确的条例及规定,以促进房地产投资信托收购外国产业资产及享有产业资产的部分所有权。更重要的是,杠杆限制从百分之35.0提高至百分之60.0,惟房地产投资信托须取得一家主要评估机构的信用评级并对此作出披露。

为了提高新加坡房地产投资信托的竞争优势并促进新加坡发展成房地产投资信托的金融中心,政府在2006年2月17日公布的2006年预算案中宣布新加坡房地产投资信托从外国取得的利息及自外国信托取得关于外国产业所有权的收入或收益的分发金也将享有免税优惠。此外,新加坡的房地产投资信托可取回因组织及设立各层次持有海外非住宅产业的特别目的公司(SPC)而招致的开支的消费税(GST)。收购海外非住宅产业及经营特别目的公司而招致的消费税也可取回。

嘉茂信托凭着资本结构的竞争性成本、保守的债务结构及截至2005年12月31日的百分之31.7低负债比率,将能从提高的负债限制中获益。通过借助我们称为六“i”的六项稳固的价值创造兼增长策略,我们将继续在新加坡进行具收益增长性的收购项目以扩充嘉茂信托的资产规模,即在2008年底前达到50亿新元至60亿新元的更高目标。我们现已取得显著的规模并有能力展开投资及发展项目。政府最新的指导方针变更允许房地产投资信托以不超过已存资产的百分之10进行发展项目将利于这项计划。中期而言,我们也将探讨如何让嘉茂信托单位持有人从海外资产投资中获益及享有更高的增长。

2006年的目标
今年,我们将在确保现有收入来源承受最低影响的情况下着重于执行各项拟议中的资产增值计划,并继续为我们的购物广场探讨创造价值的机会。此外,我们将进一步加强租户组合及为购物顾客提供更好的购物体验。我们也将继续充分利用嘉茂信托的资本结构、积极寻求具收益增长性的收购项目及提高购物中心的营运效率。假设不出现任何未预见的情况,我们有信心达到2006年预测的11.04分²³的每单位分发金。

鸣谢
为董事会服务超过3年的Lui Chong Chee先生于2005年7月卸下董事职务。我们由衷感谢他为公司作出的宝贵贡献。我们也欢迎新董事Olivier Lim先生的加入,相信他的知识及经验将让我们从中获益。

我们也感谢我们的董事会、单位持有人、业务伙伴、顾客、租户、购物顾客及职员对我们的业绩所作出的贡献。在各关联方的持续支持下,嘉茂信托将通过积极管理资产继续创造价值及为单位持有人带来最大的回报,同时尽力为我们的购物中心的顾客提供最优质的购物体验。