Letter to Unitholders (Chinese)
2011年初全球经济似步入复苏轨道并呈现乐观迹象。然而，随着欧元区主权债务危机日渐恶化和美国经济增长持续疲软乏力, 经济在2011年强劲复苏的憧憬也转趋暗淡。与全球各地一样，新加坡经济也逐渐放缓，2011年国内生产总值增长为4.9%1，较2010年14.8%的强劲增长呈大幅倒退。
在市场动荡中保持平稳
尽管下半年金融市况起伏不定，受新加坡低失业率、稳健国内消费及创纪录的1320万2入境游客人数支持，2011年嘉茂信托租户销售额按年增长6.3%。
截至2011年12月31日的财政年度，嘉茂信托取得4.182亿新元的净物业收入，比2010年高4.8%。每单位分发金(DPU)为9.37新分，高于2010年分发的9.24新分。按嘉茂信托于2011年12月30日1.70新元的单位收市价计算，投资收益率为5.5%。业绩表现相对较好主要鉴于2010年7月收购的克拉码头(Clarke Quay) 和2011年4月收购的Iluma的贡献，以及新租约和现有租户续租所带来的正面收益。
嘉茂信托得以保持一贯良好业绩和稳健回报有赖于其资产组合的内在实力和适应力，以及其积极的资本架构管理。这使得嘉茂信托的可分配收入连续九年均取得增长。
年内，我们成功完成对Iluma的收购，并在乌节爱特岭大厦(The Atrium@Orchard)、Iluma和碧山第8站 (Junction 8) 展开一系列资产改良计划，以及投资于合资公司开发新建的西城(Westgate) 项目。该等举措预期可于本年度及未来三年取得成果并提高嘉茂信托的租金收入。
稳定收入来源，防守性资产类别
嘉茂信托的稳定收入主要由旗下多间人流集中、地理位置优越的日常购物中心所支撑。2011年，该等购物中心为嘉茂信托贡献73.1%的总收入3。嘉茂信托其他位于市中心的物业，例如新加坡来福士城 (Raffles City Singapore)、克拉码头和福南数码活力广场 (Funan DigitaLife Mall)，均因新加坡2011年游客人数取得13.1%2的增长而受惠。故此，嘉茂信托旗下的所有资产组合于2011年都取得了强劲的租金增长，续租与新租租金较前一年增长了6.4%。
我们旗下所有购物中心于过去九年持续保持高出租率，印证了嘉茂信托资产组合的稳定性。尽管资产组合出租率由一年前的99.3%下降至截至2011年12月31日的94.8%，此空置率上升实乃因Iluma和乌节爱特岭大厦正在进行中的资产改良工程所造成的短期现象。
嘉茂信托的高出租率同时也归功于我们与租户的良好关系和对其商业需要的了解。我们的购物中心的成功与租户密不可分。为此我们定期举办研讨会、工作坊和社交活动与租户定期保持交流。
2011年，我们的物业管理团队组织了四次“商+系列”(Biz+ Series)活动，包括如何提高客户服务标准、如何透过有效视觉营销吸引更多客户和如何提高零售业生产力等讲座。
资产改良提高收入
在积极进行租赁管理以继续为资产组合带来持续内部增长的同时，我们也视资产改良为一个增长的核心驱动力。JCube、乌节爱特岭大厦和Iluma的资产改良工程进展良好。
截至2011年12月，JCube超过90.0%净出租面积已承租，该购物中心预计将于2012年4月开幕。进入稳定期后，JCube每年预期将带来超过2000万新元净物业收入。当中包括每年1610万新元的净物业收入增长，相当于9.7%的高投资回报率。
我们于2011年1月在乌节爱特岭大厦展开的资产改良工程，将于2012年底如期竣工。我们预期该项资产于2013年起每年将带来约1560万新元的额外净物业收入。
Iluma的资产改良工程于2011年11月展开，预计将于2012年第二季完成。工程完成后，该物业的净可出租面积将增加约9,000平方尺至194,306平方尺，此外购物中心的布局设计也将作出改动以改善中心内的人流。充满活力的时尚服饰店铺与各式各样的餐饮娱乐选择的结合，预期将改善Iluma的商铺组合，巩固其作为新加坡市中心主要娱乐购物中心的地位。这项资产改良工程的预计成本为3800万新元，预计每年净物业收入将增加约850万新元，相当于22.4%的投资回报率。
2012年1月，我们宣布将透过资产改良提高克拉码头C座的续租租金，以优化嘉茂信托的租金收入。有关计划同时有助我们引入新的餐饮娱乐概念以更新该物业的商户组合。这项资产优化项目的预计成本为1560万新元。按每年预计净物业收入增长约200万新元计算，预期投资回报率为13.0%。我们将于2012年第二季展开工程，并计划于第三季竣工。
总括而言，JCube、乌节爱特岭大厦、Iluma和克拉码头的资产改良计划预计将于进入稳定期后每年带来约4600万新元的净物业收入。所有计划将陆续于2012年和2013年取得成果。
此外，我们也意识到需要定期翻新嘉茂信托的物业以保持在零售业内领先的地位。2011年第三季，我们展开第一期旨在翻新碧山第8站的资产改良工程。有关工程已于2012年1月完成。整体翻新工程包括更新购物中心外观、安装玻璃天幕以为购物中心与毗邻的地铁站提供无缝连接，以及在购物中心入口装置LED屏幕。
收购里程碑
我们于2011年4月1日以2.95亿新元完成Iluma的收购，该项全数以债务融资的收购将嘉茂信托资产组合内的购物中心数目增至16家。这进一步加强我们的市场领导地位和巩固嘉茂信托作为新加坡最大房地产投资信托的地位。
我们对收购Iluma感到十分振奋因为该购物中心能与我们的白沙浮广场(Bugis Junction)做多方面的结合。目前该两家购物中心已由天桥相连。白沙浮广场因直接连接白沙浮地铁站并处于中心位置，每月已吸引客流超过320万人次。Iluma与白沙浮广场合并后将提供一家超过606,000平方尺净可出租面积的购物热点。
首个新建开发项目
2011年5月，嘉茂信托与凯德商用产业有限公司和嘉德置地有限公司联手成功标得新加坡市区重建局位于裕廊商业区的黄金地段。该地段毗邻裕廊东地铁站和裕廊东巴士转换站，且邻近社区设施，例如正在兴建的黄廷芳综合医院。未来，裕廊湖区也将成为新加坡中央商业区以外的最大区域商业中心。
这个名为西城的零售与办公大楼综合项目，将与嘉茂信托在区内的两个购物中心IMM大厦(IMM Building)和JCube优势互补。顾客可预期在2013年底于裕廊地区核心地带拥有一个相等于三合一的购物中心。每家购物中心将提供不同的购物选择，以满足顾客的不同需要。西城将着重生活时尚，IMM大厦将拥有更多折扣店，成为一家以物有所值为核心定位的购物中心，JCube将拥有IMAX影院和新加坡唯一一个奥林匹克规模的溜冰场，这将使它成为一个年轻人和娱乐的热点。凭借我们在新加坡近2500个租约的广大租户网络和凯德商用产业有限公司在中国、马来西亚、日本和印度的网络，我们将吸引本地和国际的零售商在西城开业。
该项目已于中标后七个月，即2012年1月12日进行动土仪式。我们计划西城的零售部份于2013年底前开幕，而命名为西城大厦的办公大楼将于2014年底前竣工。
嘉茂信托持该合资项目30.00%股权，将分占整个项目发展成本约4.695亿新元。
更稳健的资产负债表
于2011年12月31日，嘉茂信托的债务状况维持良好，负债比率为38.4%，平均贷款成本为3.5%。目前，嘉茂信托16个物业中，有7个物业并无抵押或债务。由于嘉茂信托的贷款已转换为新元固定利率，我们的货币及利率风险也很小。
我们于2011年2月在其25亿新元的零售债券计划下向公众及机构投资者发行3亿新元的两年期零售债券，借以继续拓宽资金来源。我们的首次零售债券发售反应热烈，超额认购约1.9倍，成绩令人鼓舞。
于2011年3月，嘉茂信托发行于2014年到期的总本金额3.5亿新元三年期可转换债券。此外，于2011年4月及7月，我们购回嘉茂信托的2013年到期总本金额2.06亿新元可转换债券，而于2011年7月因债券持有人行使认沽期权而赎回8780万新元，使于2013年到期的可转换债券的尚未赎回金额减至2.563亿新元。
2011年6月，Silver Oak Ltd.，一个为向RCS Trust提供信贷融资而成立的特殊目的公司， 发行6.45亿美元的五年期有担保浮息票据 (已转换为8亿新元)，并从五年期贷款融资设施中提取全部2亿新元。该等贷款融资设施转借予RCS Trust (嘉茂信托持有其40.00% 的权益)，以就预定于2011年9月到期的现有9.64亿新元贷款提供再融资。Silver Oak Ltd. 所发行的票据销情理想，约有一半票据配售予亚洲区机构投资者，而另外一半则配售予欧洲投资者。此项重大交易荣获《国际金融评论》杂志2011年度全球亚太区最佳证券化交易奖与亚洲最佳证券化交易奖及《财资》杂志年度奖项2011年度最佳跨国证券化交易奖。
于2011年11月30日，为持有西城项目而设立的特殊目的信托Infinity Mall Trust及Infinity Office Trust 从8.2亿新元有担保银行融资设施中提取6.5亿新元。嘉茂信托其五年期贷款的30.00%份额为1.95亿新元。
为提高嘉茂信托的举债能力及灵活性，我们已于2011年11月透过私人配售筹集约2.5亿新元的款项总额。此举为目前及未来的资产改良措施改善了嘉茂信托的举债能力，并将我们的负债比率降至现时的38.4%。为筹集约2.5亿新元而私人配售的1.397亿新单位进一步扩大了嘉茂信托的单位持有人基础。
目前，直至2012年10月31日，嘉茂信托并无任何即将到期的债务。在过去两年中，我们积极的资本管理措施加强了嘉茂信托的资产负债表，嘉茂信托因此具备良好的条件以应付来年的任何经济不稳或金融市场动荡状况。
透明度及企业管治
包括于2011年荣获的房地产投资信托基金组最透明公司奖第二名，嘉茂信托在新加坡证券投资者协会的投资者选择大奖中已连续八年获得奖状，以表扬嘉茂信托在维持良好的投资者关系及稳健的企业管治上的努力。
于亚太房地产协会2011年度最佳实践标准大奖中，嘉茂信托被选为成熟市场类别的总得奖机构，肯定了嘉茂信托在采用最佳实践标准的努力。嘉茂信托也在《投资者关系》杂志2011年度东南亚地区大奖中夺得最佳投资者关系奖。
我们借此机会感谢所有投资者、分析师、传媒及投资团体的信任及鼎力支持。我们将继续致力提升嘉茂信托的企业管治及透明度水平。
绿色荣誉
我们视以环境持续发展及具能源效益的方式管理我们的购物中心为己任，并为我们对环保作出的努力获得认可感到鼓舞。JCube荣获新加坡建设局（Building & ConstructionAuthority, BCA）颁发的绿色建筑标志白金奖，该奖是新加坡绿色建筑认证的最高殊荣，以认可JCube在其绿色元素、设计、工程安全及建筑方面的杰出表现。乌节爱特岭大厦、白沙浮广场及新加坡来福士城也于2011年获颁发BCA绿色建筑标志金奖。连同该四个奖项，嘉茂信托至今一共获得八个绿色奖项。
展望
新加坡贸易与工业部预期全球经济将持续低迷，并预测2012年新加坡经济增长会较为缓慢，增长率介于1.0%至3.0%之间。
尽管消费者信心可能受2012年全球经济不明朗的影响，我们有信心能够度过任何经济低迷期。我们的资产组合多由地理位置优越的日常购物中心组成，过往经验证明，其购物中心业务能够在经济周期中继续保持稳定。此外，2012年到期的租约是在2009年全球金融危机之时以2.3%的相对较低续租租金增长率续租。
当JCube、Iluma、乌节爱特岭大厦及克拉码头正在进行的资产改良工程于本年内完成后，我们可预期这些资产的净物业收入贡献将于2012年及2013年增加。至于西城, 它的零售部份将于2013年末竣工, 并将于2014年开始贡献收益。而将于2014年未竣工的西城大厦, 也将于2015年开始贡献收益。
凭借嘉茂信托的业务规模、强大的零售商网络及对租户销售的专业知识，我们有信心即使在经济不明朗之时我们仍能站稳阵脚。在过去两年，我们看到更多的新国际零售商进驻新加坡市场，而乌节路也进行翻新工程，更有两家综合娱乐城开业。这些新入市者为本地零售市场注入更多色彩和活力，并将为我们的购物中心提供更多选择及产品的种类。
至于将于2012年10月到期的7.83亿新元商业抵押担保证券，我们正积极寻求再融资方案，并计划于债务到期前落实再融资。
致谢
最后，我们衷心感谢董事会给予我们的明智建议及致力履行职责，并感谢我们的单位持有人、员工、业务伙伴、租户及购物者一路来给予我们的支持。
许慈祥
董事长
何志辉
总裁
2012年3月1日
- 资料來源: 新加坡贸易与工业部。
- 资料來源: 新加坡旅遊局。
- 不包括以办公空间为主的乌节爱特岭大厦。